재개발이란?

핵심 요약
① 재개발은 도로·상하수도 같은 기반시설이 부족하고 낡은 건물이 밀집한 동네를 통째로 새로 정비하는 사업입니다.
② 구역 안에 땅이나 건물을 가진 사람은 사업에 동의하지 않았어도 조합이 설립되면 조합원이 됩니다.
③ 분양신청 기간을 놓치면 새 집 대신 돈으로 정산받게 되니, 조합에서 오는 우편물은 꼭 챙겨 보셔야 합니다.

재개발이란 낡은 동네를 통째로 새로 짓는 사업입니다

재개발은 낡은 건물이 빽빽하게 모여 있고 도로나 주차장 같은 기반시설이 부족한 동네를 한꺼번에 허물고 새로 짓는 사업입니다. 아파트 단지 하나를 다시 짓는 데서 그치지 않고, 길을 넓히고 공원과 상하수도를 새로 갖추는 일까지 함께 합니다.

법에서는 재개발을 이렇게 정의합니다. “정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업”입니다.

정비기반시설은 도로, 상하수도, 공원, 주차장처럼 동네 생활을 떠받치는 시설을 말합니다. 노후·불량건축물은 오래되고 낡아 안전이나 생활에 문제가 있는 건물입니다. 주택가를 정비하면 ‘주택정비형 재개발’, 상업지역이나 공업지역을 정비하면 ‘도시정비형 재개발’이라고 부릅니다.

재건축과는 대상과 절차가 다릅니다

재개발과 재건축은 둘 다 낡은 집을 새로 짓는 사업이라 헷갈리기 쉽습니다. 가장 큰 차이는 대상 지역입니다. 재건축은 도로 같은 기반시설은 괜찮은데 아파트만 낡은 곳에서 하고, 재개발은 기반시설까지 부족한 동네에서 합니다.

구분	재개발	재건축
주로 하는 곳	단독주택·빌라·상가가 섞인 낡은 동네	낡은 아파트 단지
기반시설 상태	도로·상하수도 등이 부족함	기반시설은 양호함
소유자 범위	토지 또는 건물 소유자, 지상권자	건물과 그 부속토지 소유자
조합원 자격	동의 여부와 상관없이 조합원	사업에 동의한 사람만 조합원
사업에 참여하지 않는 소유자	토지 수용 절차로 정리	매도청구 절차로 정리

표에서 보듯 재개발은 소유자 범위가 넓고, 반대하는 소유자도 조합원이 됩니다. 사업의 공공성이 그만큼 크다고 보아 법이 더 강한 절차를 허용한 결과입니다.

구역 안에 땅이나 건물이 있으면 조합원이 됩니다

재개발에서 사업의 주인은 토지등소유자입니다. 재개발사업의 토지등소유자는 “정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자”를 말합니다. 정비구역은 재개발을 하기로 정한 범위를 뜻합니다. 집이 없고 땅만 가졌거나, 땅 없이 건물만 가진 사람도 토지등소유자에 들어갑니다.

조합이 설립되면 재개발구역의 토지등소유자는 따로 가입 절차 없이 조합원이 됩니다. 재건축은 동의한 사람만 조합원이 되지만, 재개발은 조합설립에 반대했던 소유자도 조합원으로서 총회에 참석하고 의결권을 행사할 수 있습니다.

다만 조합원이라고 해서 모두 새 아파트를 받는 것은 아닙니다. 아파트를 받을 수 있는 자격(분양 자격)은 소유한 땅의 면적이나 건물 종류에 따라 시·도 조례가 따로 정합니다. 내 자격은 조합이나 구청에 확인하는 것이 좋습니다.

재개발은 이런 순서로 진행됩니다

재개발은 구역 지정부터 입주와 청산까지 보통 10년 넘게 걸리는 긴 사업입니다. 대개 아래와 같은 절차로 이루어집니다. 지자체마다 세부 절차는 조금씩 다를 수 있습니다.

단계	무엇을 하나	소유자가 할 일
① 정비구역 지정	구청·시청이 재개발 범위와 계획을 정해 고시함	주민설명회·공람 때 계획 확인
② 조합설립인가	소유자 동의를 모아 조합을 만들고 인가를 받음	동의서 제출 여부 결정
③ 사업시행계획인가	건물 배치, 세대수 등 구체적인 건축계획을 확정함	총회에서 계획 확인·의결
④ 분양신청	새 아파트를 받을지 신청받음	기간 안에 반드시 신청
⑤ 관리처분계획인가	누가 어떤 집을 얼마에 받고 얼마를 더 낼지 확정함	내 권리가액·분담금 확인
⑥ 이주·철거·착공	주민이 이사하고 기존 건물을 철거한 뒤 공사를 시작함	이주비 신청, 이사
⑦ 준공·입주	공사를 마치고 새 아파트에 입주함	분담금 납부, 입주
⑧ 이전고시·청산	새 집 소유권을 넘기고 조합 회계를 정리함	청산금 확인

조합을 세우려면 동의율 요건을 채워야 합니다. 재개발 조합은 토지등소유자 4분의 3 이상, 그리고 토지면적 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자의 동의를 받아야 설립할 수 있습니다. 사람 수와 땅 면적을 모두 채워야 합니다.

소유자가 꼭 챙겨야 할 네 가지

분양신청 기간을 놓치지 마세요

사업시행계획인가가 나면 조합이 분양신청 기간을 알립니다. 이 기간에 신청하지 않으면 새 아파트를 받지 못하고, 집과 땅의 값을 돈으로 정산받습니다. 이렇게 돈으로 정리하는 절차를 현금청산이라고 하며, 도시정비법 제73조에서 분양신청을 하지 않은 사람에게 적용할 조치를 정하고 있습니다. 이사를 했거나 주소가 바뀌었다면 조합에 연락처를 꼭 알려 두셔야 합니다.

끝까지 반대하면 수용될 수 있습니다

재개발 조합은 사업에 필요한 토지와 건물을 수용할 수 있습니다. 수용은 소유자가 팔지 않겠다고 해도 법에 따라 보상금을 주고 강제로 소유권을 넘겨받는 절차입니다.

집을 사고팔 때 조합원 자격을 확인하세요

투기과열지구로 지정된 곳에서는 일정 시점 이후 집을 산 사람이 조합원 자격을 얻지 못할 수 있습니다. 재개발 구역의 집을 사거나 팔 계획이 있다면 계약 전에 조합원 자격이 넘어오는지 반드시 확인해야 합니다.

지분을 쪼개도 분양권이 늘지 않습니다

한 채를 여러 명 명의로 나누거나 단독주택을 허물고 빌라를 지어 소유자 수를 늘려도, 기준일 이후에 늘어난 소유자에게는 분양권을 주지 않는 것이 원칙입니다. 이 기준일을 권리산정기준일이라고 부릅니다. 권리기준산정일은 보통 정비구역 지정(변경지정을 포함한다. 이하 같다)또는 정비계획 결정 고시일입니다.

자주 묻는 질문

Q1. 조합설립에 동의하지 않으면 어떻게 되나요?

A. 동의율 요건이 채워져 조합이 설립되면, 동의하지 않은 소유자도 조합원이 됩니다. 이후 분양신청을 하면 다른 조합원과 똑같이 새 아파트를 받을 수 있습니다. 분양신청을 하지 않으면 현금청산 대상이 됩니다.

Q2. 땅만 있거나 상가만 있어도 조합원이 되나요?

A. 재개발에서는 토지나 건물 가운데 하나만 가져도 토지등소유자이므로 조합원이 됩니다. 다만 아파트를 받을 수 있는지는 별개 문제입니다. 분양 자격은 토지 면적, 건물 용도 등을 기준으로 시·도 조례가 정하니 조합에 따로 확인하셔야 합니다.

Q3. 돈을 더 내야 하나요?

A. 새 아파트 분양가가 내 자산의 평가액(권리가액)보다 비싸면 그 차액을 분담금으로 냅니다. 반대로 권리가액이 더 크면 차액을 돌려받습니다. 정확한 금액은 관리처분계획 단계에서 정해집니다.

Q4. 세입자도 보상을 받나요?

A. 재개발 구역의 세입자는 요건을 갖추면 주거이전비 같은 보상을 받을 수 있습니다. 거주 기간과 시점에 따라 대상 여부가 갈리므로 조합에 직접 확인하는 것이 좋습니다.

근거 법령·자료

「도시 및 주거환경정비법」 제2조, 제16조, 제35조, 제39조, 제63조, 제73조

이 글은 작성일 기준 법령과 일반적인 실무를 정리한 글로, 개별 사업장의 법률 판단을 대신하지 않습니다. 구체적인 사안은 전문가와 따로 확인하시기 바랍니다.